一文读懂产业地产涉税特征和筹划方 略!

时间:2019-08-10 来源: 专栏
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   12:02

焦点上海站一文读懂产业地产涉税特征和筹划方 略!

  编者按:产业地产是工业地产的升级与换代。对于政府而言,产业地产提供了一种高效利用平台,既能实现经济发展又能高效利用土地资源;对于企业而言,产业地产为企业提供了一个日益优越的成长环境,契合了企业提高核心竞争力的需要。进入2010年后,传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

  本篇从产业地产的概念入手,简述了产业地产的发展历程,运营过程,三大主要形式,产业地产四大发展趋势;最后,以两个分析案例和一个筹划案例重点阐述了产业地产涉税特征和筹划方略。

  一、产业地产的概念

  1、什么是产业地产

  产业地产是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,为整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。

  2、发展历程

  (1)2000年之前,大多采取私下买卖土地,建厂房出租出售进行开发,发展为租赁地产。

  (2)进入21世纪,由企业自建园区发展为工业产业。

  (3)进入2010年,以产业为主导,充分响应国家政策,积极配合各地方政府进行产业转型和升级,发展为产业地产。如联东U谷,以专业产业地产运营商为定位,在行业内形成了龙头地位。

  3、运营过程

  产业地产的运营涵盖从前期拿地到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程,产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益。

  4、三大主要形式

  产业新城:产业新城通常面积相对较大,是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇,其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转,在新的地理空间上实现“产城融合”。

  产业综合体:产业综合体面积相对较小,是指某特定区位上,打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。

  产业小镇:近年来,中国产业小镇空心化现状受国家关注,产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题,有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合,规划要充分考虑生态、生产、生活。

  二、产业地产发展趋势

  趋势1:龙头房企纷纷向产业地产进军

  国内龙头地产企业,包括万科、绿地、富力、碧桂园、招商局等公司纷纷涉足产业地产,并成立了专门的机构,以谋求新的利润增长点,为未来公司整体转型升级进行探索。

  趋势2:产业地产商开始全国复制,扩张规模

  华夏幸福自在固安成功探索出“园区+地产”的产城模式后,开始在全国复制,拟在全国打造50个产业新城,规划面积约960平方公里;联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在全国开发了40多个园区,未来的5-10年,联东U谷计划扩张到100个;清华科技园已在全国范围内建立超过30个园区,依靠众多的资源优势,凭借自身的品牌资源,清华科技园希望将园区数量扩大到100个;中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城,越来越多的产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

  趋势3:制造企业、电商向产业地产延伸

  富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动;海航、阿里均提出建设物流园区,林安、传化联合泉胜物流也都提出了5年内在全国扩张100个以上物流园区的宏伟蓝图。

  趋势4:金融资本开始青睐产业地产

  继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际登录资本市场后,光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO,临港集团借壳自仪股份,曲线完成IPO;另一方面,产业地产也得到了私募基金的充分认可,平安不动产、银证基金、嘉民基金纷给为产业地产商注资。

  三、产业地产涉税案例分析

  案例一:成都国际医学城

件较好。医学城以健康医疗为产业发展核心,以健康旅游为产业发展动力,以健康商务为产业发展配套。目前是亚洲规模最大、功能布局最为完善的现代医疗健康产业园区。

  1、健康医疗板块,以高端治疗、医学检测、教育研发、康复疗养、养老服务体系建设为主。

  2、健康旅游板块,聚集旅游观光、健康养生、中药种植等方面。

  3、健康商务板块,提供相关的培训中心、中介机构、高端居住、餐饮娱乐等服务。

  针对以上三个板块所涉及的有关行业,涉税及税收优惠政策分析如下:

  行业

  涉及税种

  税收分析

  备注

  医疗行业

  增

  值

  税

件的诊所提供的医疗服务免征增值税,包括与医疗服务相关的药品、医用材料器具、救护车、病房住宿和伙食服务。

  财税〔2016〕36号

  筹划点:通过与医疗服务配套提供相应药品,尽量避免药品单独出售。

  1.医疗服务提供的药品免征增值税:

  向前来本院就诊者销售与医疗服务有关的药品销售,免征增值税;

  对医院附设的制剂车间、制剂室生产的药品直接用于本院医疗服务的,暂不征税。

  2.单独销售的药品全额征增值税:

  医院附设的制剂车间、制剂室生产药品直接或通过药库对外销售,征收增值税。

  医院药房发生其他销售药品的业务,征收增值税。

  用于免征增值税的医疗服务的药品,其进项税额不得抵扣。

  教育科研

  增值税

  从事学历教育的学校提供的教育服务免征增值税。

  财税〔2016〕36号

  房产税、城镇土地使用税

  对国家拨付事业经费的企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税。

  财税〔2004〕39号

  契税

  国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的,免征契税。

  由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学目的免征契税。

  财税〔2004〕39号

  企业所得税

  研究开发费用加计扣除,是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除。

例》

  养老服务

  增值税

  养老服务机构提供的养老服务免征增值税。

  财税〔2016〕36号

  企业所得税

件的,其取得的养老服务收入所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。例》

  财税〔2017〕43号

  房产税、城镇土地使用税

  暂免征收养老服务机构自用的房产、土地的房产税、土地使用税。

  财税〔2000〕97号

  案例二:文化旅游地产涉税政策分析

  一、文化旅游地产涉税特征

  序号

  涉税特征

  主要税种

  1

  占地面积大,一般位于市郊,地价偏低,对于净收益是利好因素。但土地成本低,所得税和土增税的压力大。同时,营改增后,支付政府的土地价款可从售楼收入销项税中计算抵扣,在税负方案比较时,也是一个需要考虑的因素。

  增值税、土地增值税

  2

件利用亏损弥补的政策降低企业所得税。

  企业所得税

  3

  拆迁补偿方式的选择,如何取得合法票据。被拆迁企业争取适用政策性拆迁相关的各类税收优惠政策是控制税务风险的重点。(被拆迁企业税负转嫁)

  增值税、土地增值税

  4

  文旅项目如果利用荒地、滩涂改造用地,注意争取土地使用税的免征政策。

  土地使用税

  5

  大量的自持物业,大量的商业出租,房产税压力大。可抵扣进项税额少,租金收入还面临较大的增值税负及附加。

  房产税、增值税

  6

  出售还是自持,出租方式的选择等商业的运营模式较为灵活,可对不同运营模式下的总体税负进行比较和选择。

  增值税、土地增值税、房产税、所得税

  7

  政策性强,政府的影响大,公共配套设施操作空间大,红线外支出的税前扣除需要政府文件的支持,前期拿地时的约定有讲究,要细致。

  土地增值税

  企业所得税

  8

  绿化面积大,装修装饰费用占开发成本的比重大,而房地产公司的这两项成本,无法定的严格标准,在合理的范围内,伸缩性很大,可以作为税收筹划的一个方向。

  增值税、土地增值税

  9

  文化旅游地产开发公司,高管年终奖金动辄十几万元,高者几十万元。一方面,企业纳税要规范,依法为高管代扣代缴。另一方面,高管总在抱怨,税负实在太重。如何给高管发奖金?

  个人所得税

  10

  文化旅游地产,投资规模大,开发周期长,资金的利息是一笔很大的支出。土地增值税清算时,是计算扣除还是据实扣除,有玄机。

  土地增值税、所得税

  11

  对城镇土地使用税征税范围内经营采摘、观光农业的单位和个人,其直接用于种植、养殖的用地,免征城镇土地使用税,其余用地则应按规定征收城镇土地使用税。

  土地使用税

  案例三、怎样谋划产业地产物业自持和出售?

  【案例】A公司开发一个文化旅游地产项目,总成本200,000万元,其中,出售部分物业的成本为90,000万元,自持部分物业的成本为110,000万元。自持物业中,自用物业的成本为60,000万元,拟出租物业的成本为50,000万元。对外销售物业预计可实现销售收入150,000万元,流转环节可扣除的税金及附加为600万元。智慧源建议将成本处理优化如下:出售部分的物业为100,000万元,自用部分的物业为52,000万元,出租部分的物业为48,000万元。税负会怎样变化呢?我们分析如下:

  A.原有成本处理方式下,税负计算:

  ①土地增值税

  扣除项目:90,000×(1+30%)+600=117,600万元

  增值率:(150,000-117,600)/117,600=28%

  土地增值税:(150,000-117,600)×30%=9,720万元

  ②自用物业的房产税

  60,000×(1-30%)×1.2%=504万元

  ③合计:9,720+504=10,224万元。

  B.成本优化处理后,税负计算如下:

  ①土地增值税

  扣除项目:100,000×(1+30%)+600=130,600万元

  增值率:(150,000-130,600)/130,600=15%

  土地增值税:(150,000-130,600)×30%=5,820万元

  ②自用物业的房产税

  52,000×(1-30%)×1.2%=436万元

  ③合计:5,820+436=6,256万元。

  成本处理经优化后,可以节税:10,224-6,256=3,968万(企业所得税的时间价值略)。

  智慧源观点:

  第一个问题是,产业地产作为政府鼓励和扶持的项目,政府通常会以财政补贴的方式将部分土地出让金返回给项目公司。根据各地政策口径不同,对返还款的财税处理也不同,由此将对项目公司产生不同的税负影响。所以特别注意。

  第二个问题是,政府通常给产业地产商较低的土地出让价格,但会要求多少面积的物业必须自持多少年以上。只允许部分物业对外做商业开发和销售。这在税务上就涉及到自持物业与销售物业的成本分摊问题,如果能在拿地阶段,就和政府协商区别地价,当然是最理想的。

件。也就是说,产业地产通常会存在大量红线外支出。对红线外发生的支出是否允许土地增值税税前扣除,有的省份已作出明确规定,如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)明确规定,房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据的,可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联,仅为开发产品销售提升环境品质的支出),不得计入本项目扣除金额。件,写进土地出让合同中,或另签补充协议约定。如果属事后行为,至少也要求政府出具会议纪要。未来在与税局进行税务清算中,就可以据此积极沟通,争取将红线外支出列为土地成本的一部分,在计算土地增值税时,允许税前扣除。

  四、相关法律法规

  1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

  2、《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税〔2004〕39号)

例》

  4、《财政部 税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知 》(财税〔2017〕43号)

  5、《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)

  6、《关于加强房地产企业资质管理有关问题的通知》(豫建〔2016〕35号)

  7、《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》(武房发〔2013〕146号)

  8、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发号〔2010〕34号)

  9、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》(沪府办〔2016〕23号)

  10、《关于加强本市经营性用地出让管理若干规定(试行)》(沪府办〔2015〕30号)

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